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中國安防展覽網(wǎng) 城市在線】 為緩解停車難，北京部分商業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)建起了立體停車場只不過立體停車場的使用，亦面臨冰火兩重天的評價。有人說立體停車庫解決“燃眉之急”，也有人抱怨停車庫成本高、維保難。
北京：立體停車庫建好還不夠 還得管好
回訪
昔日典范遭遇半停運尷尬
京開高速西側，南五環(huán)內(nèi)，擁有七百余戶業(yè)主的宏大北園，坐落在一片社區(qū)中。
走進小區(qū)的西門，就能看見左手邊的三層立體停車庫矗立，正是這座建設于4年前的停車庫，讓宏大北園在京城小有名氣--能容納60輛機動車的停車庫，是京城首座由業(yè)主自籌資金定制的立體停車庫，曾成為業(yè)主自主解決小區(qū)停車難的典范，見諸報端。
據(jù)媒體報道，2012年末，深受停車位緊張所困的宏大北園，開始籌措小區(qū)停車位重新規(guī)劃，將原有綠地空間進行改造的同時，也通過“誰集資、誰使用”的方式建設立體停車庫。愿意參與的業(yè)主，需要繳付2.2萬元的車庫建設成本，再每年上繳600元的管理費，便可以使用立體停車庫。
而按照彼時的約定，參與集資的業(yè)主，將擁有22年的車庫使用權。2013年，立體車庫建成投入使用。
然而4年時間過去，昔日的“典范之作”略顯斑駁，用于牽引、固定車輛的鋼索已有銹蝕的痕跡。設計為三層的車庫，上面兩層空空蕩蕩，可以看到一個懸空的車位已損壞傾斜。
“車庫現(xiàn)在有一些故障，也出現(xiàn)過掉車的事故，由于沒能及時地維保，我們就把壞的部分先停了。”北京宏大凱盛物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、宏大北園停車場負責人張凱介紹，立體停車庫部分停運的狀態(tài)，已經(jīng)維持了一段時間。而到底應該誰來對車庫進行維修，小區(qū)物業(yè)與車庫業(yè)主之間，存在一些觀點分歧。
“立體停車庫是業(yè)主自籌資金建設的，壞了當然由這些業(yè)主出錢修。物業(yè)能起到的作用，只是幫助聯(lián)系廠家，做協(xié)調(diào)工作。換句話說，這60個車位只服務了小區(qū)十分之一不到的業(yè)主，不應該由所有業(yè)主承擔這筆維修費用。”張凱表示，作為特種設備，立體停車庫建成后需要專人定期維護，更換部件、聘請管理者，均需要一定成本，而業(yè)主繳納的600元管理費，連日常運營都很難覆蓋，“60個車位一年才不到4萬塊錢，你覺得夠么？”
與此同時，立體停車庫的維保還遭遇另一層尷尬--承建停車庫的廠家，如今已經(jīng)破產(chǎn)，“保修”自然成了一句空話。物業(yè)曾對立體停車庫的修理進行過詢價，修理費高達17萬元，這一價格業(yè)主無法接受。由于雙方無法達成一致，宏大北園物業(yè)也停止向業(yè)主收取管理費。
“由于沒有前車之鑒，所以在施工的時候沒有強有力的監(jiān)督，而且和停車公司及業(yè)主簽署合同的時候，責權利沒有明確，才導致后續(xù)維保、保險等出了問題，很難找到責任人。” 物業(yè)管理專家路軍港，曾是宏大北園停車位改革的推動者，也是立體停車庫的建設主導者，如今回顧車庫的建設，他坦言存在諸多缺憾，“而且出問題時我們業(yè)委會已經(jīng)到期，新的業(yè)委會遲遲未能成立。在這個期間，給業(yè)主及停車公司造成不同程度的損失及困惑。”
難點
成本高分配難引質(zhì)疑
“現(xiàn)在我們提出的方案，不是修理，而是重建。在保證原有60位業(yè)主使用的前提下，建設更大的停車庫。”張凱表示，由于存在諸多矛盾，修理停車庫已不現(xiàn)實。2017年，物業(yè)將在地方政府的幫助下，推動停車庫的重建工作，也希望能得到業(yè)主的支持。
“之所以要擴建，確實也有成本考慮，畢竟投入幾百萬，僅靠每年的管理費無法回收成本。我們希望能使用差異化收費的方式，之前的業(yè)主少交一點，新業(yè)主多一點。”張凱介紹，在物業(yè)的設想中，新建停車庫后將提高管理費的收取，同時規(guī)范停車庫的備案、維保乃至相關保險，“有了之前的經(jīng)驗，我們就能規(guī)避很多問題。維保跟上了，車庫就不會因為小問題積累成大問題。”
“停車庫跟咱們平時樓里的電梯一樣，光建好不行，必須有專業(yè)人員來維護，部分易損件要定期更換，才能保證正常運營。”金諾信停車服務有限公司經(jīng)理曲軼明曾負責豐臺區(qū)正邦嘉園小區(qū)立體停車庫的管理工作，在他看來，業(yè)主對于立體停車庫的需求顯而易見，如何能讓車庫長期穩(wěn)定運營，才是問題的關鍵所在。
正邦嘉園小區(qū)位于地鐵5號線劉家窯站東南側，三座五層高的立體停車庫，坐落在小區(qū)南側。正邦嘉園停車庫工作人員表示，停車庫分為業(yè)主購買和租賃兩種形式，自建設至今，停車庫已運行十年之久，如今這座擁有200個車位的停車庫，不僅對小區(qū)業(yè)主開放，也有部分臨時停車位供周邊居民使用。
據(jù)小區(qū)業(yè)主回憶，初購買時，每個車位的售價約為4至5萬元，此外，每年還需再繳納1000元管理費。這一售價公布時，不少業(yè)主覺得過于昂貴，而停車庫運營方給出的解釋則是，立體停車庫需耗能，也需要專人管理，因此價格比平面停車庫略高，亦屬于合理范疇。
據(jù)了解，按照市面報價，建設一座普通的升降橫移式立體停車庫，平均每個車位的建設成本約三萬元，在正常運營的情況下，使用壽命可達20年。以此計算，平均車位的年成本約為1500元。
不過，立體停車庫還需要繳納一筆運營費，報價通常為每年1000至2000元。
“如果是一年幾百還能理解，再多的話，跟平面停車庫沒什么區(qū)別了，等于交了兩份錢。何況前期交的幾萬塊，也只是使用權，不是產(chǎn)權。”業(yè)主陳先生的質(zhì)疑，代表著許多業(yè)主的顧慮，也成為阻礙立體停車庫建設的重要因素。
與此同時，立體停車庫的使用也有局限性，如過長、過高、過重的車輛，均無法進入車庫。
“立體停車庫是能解決空間問題，但沒有想象中好使，比如我家的兩輛車，全都升不上去，結果付了錢，沒法用。”業(yè)主趙先生的小區(qū)位于西城區(qū)，小區(qū)內(nèi)平面車位與立體車庫處于混用狀態(tài)，業(yè)主只需繳納車位費，就能進入小區(qū)，車位分配則使用“先到先得”的規(guī)則。
然而趙先生家的兩輛SUV，均因超重無法進入立體車庫，平面車位又總有車輛占用，導致趙先生常常只能把車停在小區(qū)外：“我跟小區(qū)物業(yè)反映過，能不能讓小車先上立體車庫，但人家說管不了。”
建議
車位建設需專業(yè)機構參與
“如果立體車庫和地面進行選擇，我想大家都會選擇地面。但我們應該考慮到，擺在業(yè)主面前的選擇，不是立體車庫和平面車位，而是立體車庫和沒有車位。”路軍港坦言，立體停車庫的建設，只是小區(qū)缺少車位的一種解決方法，并非優(yōu)選擇。對于業(yè)主的質(zhì)疑，他建議車庫建設之前，廠家、委托方、業(yè)主簽署合同要明確責權利：“其中，業(yè)主應該承擔承建的費用，物業(yè)應該承擔維護保養(yǎng)及保險的費用，業(yè)主的停車管理費則要給物業(yè)。”
“運營費用是必須要有的，畢竟維保需要專人做，就好比電梯維修也需要業(yè)主出錢對不對。” 曲軼明表示，作為特種設備，一般物業(yè)并沒有能力去運營立體停車庫，這也造成許多小區(qū)的立體停車庫“建完既廢”，因此建議業(yè)主委托專業(yè)機構對車庫進行運營：“以我們的經(jīng)驗，只要管理得好，業(yè)主是很歡迎立體停車庫的。”
曲軼明介紹，相對于沒有保障的路側停車，正常運營的立體停車庫，還會對車庫及車輛投保，如果車庫內(nèi)發(fā)生事故，可以按照正常途徑進行理賠。
與此同時，路軍港建議，除了成本與運營，小區(qū)立體停車庫如何分配，也應在車庫建設伊始就考慮好。
“小區(qū)建設立體停車庫，除需要一定的場地外。首先應該成立業(yè)委會，并得到業(yè)主大會的授權。”路軍港建議，如業(yè)主自籌資金建設車庫，可以使用“誰出資誰占用”的原則，但在一定時間后，立體停車庫的使用權應歸還業(yè)主大會所有，進行重新分配。
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