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        北京市住建委8日就《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施中的操作問題發(fā)布通知，規(guī)定有四種情況之一，前期物業(yè)交接后，業(yè)主須繳物業(yè)費(fèi)。此外，10月1日起，銷售的新住宅項(xiàng)目使用“業(yè)主一卡通”，業(yè)主須在收房時(shí)將不多于12個(gè)月的物業(yè)費(fèi)劃入該卡，待前期物業(yè)交接后，直接從卡中劃轉(zhuǎn)物業(yè)費(fèi)，保證物業(yè)費(fèi)的繳納。 

        《通知》規(guī)定，前期物業(yè)管理期限指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止，明確開發(fā)商的前期物業(yè)責(zé)任，把與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接作為前期開發(fā)與后期管理的分界點(diǎn)，利于解決小區(qū)前期開發(fā)問題。

        市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良表示，新舉措既明確業(yè)主是物業(yè)管理的權(quán)利主體，也明確業(yè)主義務(wù)。針對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納難，對(duì)開發(fā)商和業(yè)主雙向制約，保證小區(qū)物業(yè)管理正常。

         目前，北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)開發(fā)完畢，在10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線。屆時(shí)在純新住宅預(yù)售樓盤推廣的“業(yè)主一卡通”，將成為登錄平臺(tái)的認(rèn)證標(biāo)志。 

         物業(yè)費(fèi)·繳費(fèi)條件

         四種情況下業(yè)主開繳物業(yè)費(fèi)

        【規(guī)定】前期物業(yè)管理期間建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，為防止業(yè)主怠于行使權(quán)利，促使業(yè)主積極成立業(yè)主大會(huì)，及時(shí)與建設(shè)單位完成共用部位查驗(yàn)交接，完成權(quán)利責(zé)任的轉(zhuǎn)移，《通知》規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)的四種情形。 

         業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)四種情況

        業(yè)主大會(huì)籌備組成立滿3月未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

         業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)。 

         物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接。

        【解讀】《北京市物業(yè)管理辦法》發(fā)布時(shí)，有媒體報(bào)道稱“不成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)”，使得社會(huì)產(chǎn)生誤解，認(rèn)為“今后只要不成立業(yè)主大會(huì)，就可以不繳物業(yè)費(fèi)”。于良說，這種理解完全不對(duì)。《北京市物業(yè)管理辦法》提出第三方驗(yàn)收，就是幫助業(yè)主在與開發(fā)商交接房屋時(shí)，驗(yàn)收小區(qū)公共部位的物業(yè)，保證今后的使用，也促使小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。但是在公共部位驗(yàn)收合格后，物業(yè)費(fèi)就應(yīng)該由業(yè)主自己繳納了。

        “這個(gè)轉(zhuǎn)移過程如何界定？通知就是明確了這個(gè)問題。”于良說，此次明確的四種情況，說明無論小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)與否，公共部分交接完成后，業(yè)主都需自己繳納物業(yè)費(fèi)。特別是沒有成立業(yè)主大會(huì)的，只要物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位又向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知，并在30日內(nèi)未完成交接的，就開始由業(yè)主自繳物業(yè)費(fèi)。符合這四種約定情況的，物業(yè)公司向金融單位提供相關(guān)單位的證明后，“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存的物業(yè)費(fèi)可以啟動(dòng)劃轉(zhuǎn)。 

          物業(yè)費(fèi)·繳費(fèi)方式 

         新住宅項(xiàng)目用一卡通繳物業(yè)費(fèi)

        【規(guī)定】10月1日起，本市正式啟動(dòng)房屋管理“業(yè)主一卡通”制度。

        每套房屋對(duì)應(yīng)一張“業(yè)主一卡通”，該卡同時(shí)具備銀行端的金融功能和在業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)的使用功能。業(yè)主在入住前，應(yīng)當(dāng)與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，向“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。按照約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，由建設(shè)單位劃轉(zhuǎn)物業(yè)費(fèi)。 

         【解讀】 業(yè)主收房預(yù)存物業(yè)費(fèi)

         “業(yè)主一卡通”由市住建委統(tǒng)一制作，免費(fèi)發(fā)放，具備銀行端的金融功能和業(yè)主公共決策平臺(tái)使用功能，是業(yè)主行使共同管理權(quán)利并存放房屋相關(guān)資金的專屬聯(lián)名卡。

         該卡今后可以用于繳納物業(yè)費(fèi)、公共維修金等所有緣于房屋產(chǎn)生的費(fèi)用，便于合理使用。于良說，辦卡時(shí)間應(yīng)在開發(fā)商交房環(huán)節(jié)。這與目前新房業(yè)主收房時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)和公共維修資金的時(shí)間相同，不繳納就不能完成交房手續(xù)。不過，以前業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)、公共維修資金都直接交給開發(fā)商，現(xiàn)在是繳入一卡通，并由業(yè)主自己持有，錢不再由開發(fā)商隨意支配，但業(yè)主只能查詢，不能隨意支取。待公共部分交接完畢后，物業(yè)費(fèi)將從卡中直接劃轉(zhuǎn)。 

         預(yù)存物業(yè)費(fèi)依據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)

        于良透露，“業(yè)主一卡通”的意義不僅在于制約開發(fā)商，讓業(yè)主“管理”自己的錢。在今后推廣中，隨著更多小區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立，物業(yè)費(fèi)托收對(duì)象將轉(zhuǎn)化為業(yè)主與業(yè)主大會(huì)。對(duì)于拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，由全體業(yè)主制定辦法促其繳費(fèi)。此前因物業(yè)費(fèi)繳納問題導(dǎo)致的物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，肯定會(huì)逐步轉(zhuǎn)移和化解，能讓物業(yè)公司專心做好服務(wù)工作。

         業(yè)主入住前向一卡通預(yù)存物業(yè)費(fèi)。該費(fèi)用是開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及第三方評(píng)估做出的價(jià)格。在公共部分交接后，業(yè)主可以自己重新評(píng)估，決定使用物業(yè)服務(wù)的等級(jí)，因此可能出現(xiàn)新物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與繳費(fèi)差額。這種情況按照業(yè)主確定的物業(yè)價(jià)格繳費(fèi)，且可以按月繳費(fèi)。 

           分期開發(fā)物業(yè)按老合同辦

         于良說，目前在海淀、豐臺(tái)、朝陽的部分小區(qū)中已經(jīng)開始試點(diǎn)“業(yè)主一卡通”，他們將根據(jù)試點(diǎn)情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并在今后出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。對(duì)于老舊小區(qū)推廣“業(yè)主一卡通”，市住建委不會(huì)強(qiáng)制進(jìn)行，業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)向主管部門遞交申請(qǐng)，使用“業(yè)主一卡通”。 

         此外，對(duì)于分期開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目屬于同一物業(yè)管理區(qū)域的，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的，按照原合同約定執(zhí)行。避免同一區(qū)域因分期開發(fā)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致的混亂情形。但對(duì)于分期開發(fā)，不在同一區(qū)域的住宅項(xiàng)目可以采用不同的物業(yè)服務(wù)合同。