現(xiàn)代智能小區(qū)的管理
 

　　.1 宏觀管理要實現(xiàn)物業(yè)管理公司辦公自動化
 

　　物業(yè)公司要按規(guī)劃要求完整地將小區(qū)驗收資料、圖紙及交接手續(xù)，小區(qū)平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗收資料，有利于小區(qū)的綜合管理。
 

　　1.2 微觀管理要實現(xiàn)物業(yè)管理公司業(yè)務管理自動化
 

　　1.2.1 建立小區(qū)內(nèi)公共設施檔案和住戶檔案，登記設施的規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)指標、維護說明、日常保養(yǎng)情況、保修記錄等相關(guān)記錄。系統(tǒng)自動提示相應設備的檔案和保養(yǎng)維修歷史。用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業(yè)主資料、現(xiàn)住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況等內(nèi)容。登記住戶領(lǐng)取各種鑰匙情況，管理系統(tǒng)可按條件查詢，自動統(tǒng)計資料。
 

　　1.2.2 可視電子對講訪客系統(tǒng)。當有客人來訪時，通過門衛(wèi)的訪客管理機，可以呼叫住戶，并與之通話，經(jīng)過住戶的確認后方可進入小區(qū)。來訪的客人還需在住戶單位門的主機呼叫住戶，與住戶實現(xiàn)可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。還有小區(qū)周界防攀爬設施，這些都是從外圍到內(nèi)戶形成的層層關(guān)卡，能夠有效防止不法分子混進小區(qū)的有效手段。
 

　　車輛進出及人員進出管理系統(tǒng)。在小區(qū)或車庫出入口設置車輛出入一卡通理系統(tǒng)。尤其是隨著21世紀社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們生活節(jié)奏的加快，近年來，無線移動通信的發(fā)展日新月異，新技術(shù)也層出不窮，像藍牙通信技術(shù)里的遠距離不停車收費等技術(shù)的使用已經(jīng)大大方便了物業(yè)的安防管理，同時也快捷地提高了安防服務的速度。它采用紅外光激勵定位與CDMA擴頻多址數(shù)字式技術(shù)，藍牙通訊相結(jié)合的方法，同時具有紅外和微波兩種方式的優(yōu)點，又克服了二者的缺點，讓使用者真正體驗到不停車讀卡進出小區(qū)及車場的便捷享受。
 

　　1.2.3 物業(yè)報修與家政服務系統(tǒng)。該系統(tǒng)為小區(qū)住戶提供了物業(yè)報修功能，住戶可以方便地通過家庭中的網(wǎng)絡終端向物業(yè)管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，物業(yè)人員可以為住戶提供及時、優(yōu)質(zhì)的服務。住戶可以通過網(wǎng)絡家政服務系統(tǒng)實現(xiàn)網(wǎng)上購物等服務。也可以實現(xiàn)對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等。
 

　　1.2.4 財務公開管理系統(tǒng)。建立收費自動生成系統(tǒng)，包括收費項目設定和收費項目計算方法的設定，對日常收費過程進行管理，增加小區(qū)管理的透明度。該系統(tǒng)還可自動催繳費、結(jié)帳、收據(jù)檔案管理等，對用戶開過的所有收據(jù)存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。
 

　　2 現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)的保安服務要求
 

　　現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)的特點，為小區(qū)的保安服務提出了新的工作內(nèi)容和要求：
 

　　2.1 物質(zhì)上建立安全防范管理系統(tǒng) 　　安防管理系統(tǒng)是智能住宅安保的重中之重，智能化住宅保安系統(tǒng)具有較高自動化技術(shù)水平及完善功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元防盜、防災報警裝置網(wǎng)絡系統(tǒng)與小區(qū)管理中心監(jiān)控計算機連接起來，實現(xiàn)不間斷監(jiān)控。安防報警包括：門禁系統(tǒng)、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、周邊防越報警、對講防盜門系統(tǒng)等。
 

　　2.2 人員上保障保安素質(zhì)，提高保安服務質(zhì)量
 

　　2.2.1 切實改進和加強保安培訓工作，增強責任心和事業(yè)感，嚴格執(zhí)行保安員持證上崗制度，努力提高保安隊伍素質(zhì)，全體人員都要牢固樹立學習與創(chuàng)新的觀念。一是建章立制，制定標準、明確職責，指導行動；二是嚴格加強內(nèi)部管理，嚴格考勤考核工作；三是加強組織學習和培訓，提高隊員綜合能力；四是抓好班隊長的骨干作用，以老帶新，發(fā)揮傳幫帶的作用，使每一名隊員都能掌握智能化設備的操作使用與管理，達到了一專多能；五是抓好防盜便民這個重點，突出培養(yǎng)保安隊員上崗值勤及處置各種情況的方法和能力，按照情況處置流程，對突發(fā)事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結(jié)，以便在發(fā)生突發(fā)事件時能夠從容應對，消除安全隱患。定期組織體能測試，拳術(shù)及一招制敵的訓練，提高保安隊員的抓捕防衛(wèi)能力和應對各類突發(fā)情況的能力，經(jīng)常性組織消防安全檢查和滅火演練，防患未然。隨著小區(qū)智能化的不斷推進，保安隊伍應在競爭中求生存圖發(fā)展，并且不斷學習新技術(shù)，改進服務模式。
 

　　2.2.2 加強隊伍管理與監(jiān)督。在保安隊伍的管理工作中，一是在安全防范目標和時間上各有側(cè)重；二是從人員性格、能力、地區(qū)等方面合理搭配各班輪換上崗人員；三是工作有檢查、有監(jiān)督、有落實，依據(jù)制定的檢查標準和考核辦法，通過日檢、周檢、月檢對各崗的當班人員進行檢查，對存在的問題及時指正并作相應處理，月底將綜合情況累計考核并兌現(xiàn)工資、評比名次，確保安防工作的實效性；四是每月一次隊務會，講評日常作息考勤、內(nèi)務衛(wèi)生、上崗執(zhí)勤情況、好人好事、考核結(jié)果等，從而調(diào)動保安隊員的工作積極性和主動性；五是每月適時與隊員談心交流，掌握思想動態(tài)，使其安心工作；六是每季度進行一次民主評議，使落后的隊員增加危機感，促進其認真努力工作，自覺形成想干事、能干事、干好事的良好氛圍。
 

　　3 現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)管理應注意的問題
 

　　3.1 智能化要符合國情 　　在智能化的大潮中，智能成了首要的目標，他們認為一個項目自動化程度越高越好，內(nèi)容越多越好，通信網(wǎng)絡的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業(yè)技術(shù)文明的誤區(qū)，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。因此，智能化住宅小區(qū)的有效管理，一方面可以根據(jù)自身情況準確衡量智能化的技術(shù)成本，另一方面也便于管理小區(qū)，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。
 

　　3.2 提高管理人員的技術(shù)水平 　　智能化住宅小區(qū)是高科技技術(shù)發(fā)展產(chǎn)物，小區(qū)的管理人員只有具備較高的素質(zhì)和業(yè)務水平才能使智能小區(qū)的管理順利進行。智能小區(qū)的管理人員和技術(shù)人員，要有較高的文化水平，專業(yè)人員可以通過招聘外部人員和內(nèi)部培訓等途徑得到。專業(yè)人員應高薪聘請，才能留住人才。行政主管部門應定期舉辦物業(yè)人員培訓班，嚴格要求，管理人員均應持證上崗，規(guī)范行業(yè)標準，使物業(yè)管理步入專業(yè)化和正規(guī)化運行的軌道。
 

　　3.3 保障技術(shù)水平與管理理念的持續(xù)發(fā)展 　　智能化住宅小區(qū)是先進技術(shù)的代表者，小區(qū)的智能化系統(tǒng)和管理理念不是一勞永逸的，要結(jié)合市場需要、技術(shù)條件、成本等，有步驟、有順序地設置各子系統(tǒng)，并適時改進管理理念，保障智能小區(qū)系統(tǒng)水平不斷提高。行政主管部門做好智能小區(qū)的宏觀管理，建立相應的監(jiān)察檢查制度，管理人員資格審查及培訓工作。宣傳正確的智能化小區(qū)的概念，使人們真正認清智能小區(qū)的各種功能，防止開發(fā)商把智能化系統(tǒng)當作炒作的賣點。保護好消費者的合法權(quán)益。